東京23区・首都圏・近畿圏のマンション平均価格の推移(グラフ)

グラフ・不動産経済研究所「マンション・建売市場動向」より筆者作成

不動産経済研究所が公表している、東京23区、首都圏、近畿圏のマンション価格の推移(2002〜2017年)をグラフにしてみました。ただし、一般的な中古マンションの価格調査は「売却希望価格」がベースになっているので、実際に取引された売却価格ではありません。

マンション平均価格の推移に影響したできごと

15年でマンションの平均価格は、東京23区で1.51倍、首都圏で1.47倍、近畿圏で1.18倍になっています。かつては年収の5倍がマンション購入価格の目安といわれていましたが、もはや首都圏では現実的ではないようです。価格の変動に大きく影響したと考えられるできごとを紹介します。

不動産ミニバブル期〜リーマンショック

このミニバブル期とは、「ファンドバブル」とも呼ばれる時期です。それまでは、一部の大手不動産会社によって独占されてきた不動産マーケットでしたが、国外からの投資マネーを狙った国内不動産の活性化のために、REIT(不動産投資信託)などを通じて、個人でも不動産投資ができるようになり活発化しました。

この時期には、都心を中心に高層マンションが多く建設され、ファンドバブルにさらに拍車がかけられ、80年代のバブル期と同じように不動産価格が急騰していました。ファンドバブルは2008年のリーマンショックで終わり、不動産会社の破綻が相次ぎました。

東日本大震災

東日本大震災後に、首都圏、近畿圏ともに不動産の取引が一時鈍くなっていることがわかります。買い手の「心理的な抵抗感」が原因として考えられています。首都圏のうち、東日本大震災の影響を最も受けたのは千葉県で、マンションの成約件数が前年比11.7%の減少になりました。(参考・東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2011年)」)

東京オリンピック開催決定

2013年の東京五輪開催決定後から、首都圏のマンション価格は上昇しています。特に都内では、再開発の進む湾岸エリアのマンションの価格が高騰しています。日銀の大幅な金融緩和による円安が影響して、多くの海外投資家(主に中国、台湾)が都内マンションを購入しています。

今後の影響:東京オリンピック・大阪万博・消費税増税

首都圏ではバブル状態になっていて、昨年(2017年)に15年間で最高価格になっていることがわかります。2020年まで続くオリンピック特需後に、暴落する可能性を懸念されています。

近畿圏も首都圏ほどではないものの、若干の上昇傾向になっています。2018年11月に、大阪が2025年国際博覧会(万博)の開催都市として決定したので、不動産売買の活発化が予想されています。

2019年10月から消費税増税

2019年10月に消費税が10%に上がるために、増税前にマンションの駆け込み需要が高まると予想されています。例えば、3,000万円のマンションの場合、消費税8%では240万円ですが、消費税10%だと300万円になるので、増税後の購入では60万円の負担になってしまいます。

マンションの売却を考えるのであれば、「2019年10月より前」を意識してはどうでしょうか。

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