オーバーローンを解消する方法

マンションを売却したいとき、まだローン残高があることが多いことでしょう。このとき、注意しなければならないことがあります。

特にマンションを購入してから、すぐに売却しなければならなくなったときは、ローン残高が多いので注意が必要です。ローン残高のあるマンションの売却時の注意点について説明します。

自分のマンションだからいつでも自由に売れると思っていませんか？

確かに、自分で購入していれば、いつでも自由に売りに出すことは可能です。ただし、それには条件があります。ローン残高が残っていると、銀行の抵当権がマンションに設定されていますが、その抵当権を抹消できるという条件です。自分のマンションではありますが、抵当権がなくならない限り、勝手に処分できません。

ローン残高を完済できないと売却は不可能

もし、マンションを売却した資金でローンを完済できなれば、購入希望者が見つかっても残念ながら売却できません。自己資金をプラスしてローンを完済することで、売却できるようになります。

住宅ローンは最初の頃は、返済金に占める利息のウェイトが高いので、元本の減少が少なく、いざ返済しようすると意外に多くの資金がいることに気がつきます。

もし、35年など長期のローンを組んでいて、返済が進んでない時期にマンションを売却しなければならないときは、完済しなければならないローン残高を銀行に確認し、その金額以上で売却が可能かを検討しましょう。

もし、売却が可能な価格がローン残高を下回ると「オーバーローン」と呼ばれる状態になり、マンションの売却資金だけでは、売りたくても売却できないことになります。

オーバーローン解消方法

オーバーローンは、不足分を自己資金でまかなえれば問題ありません。もし、自己資金でも不足するようであれば、その金額を銀行から借入をするなどして調達しなければなりません。しかし、一般的に多額の住宅ローン残高が残っていると、新たな銀行借り入れは難しいでしょう。

ベストなのは、親戚や、友人・知人から低利で借りることです。住宅ローンがなくなることで、その借入が返済できるかを確認しましょう。親戚や友人・知人や銀行以外は、高い利息で借りなければならないので、絶対に避けなければなりません。

オーバーローンが解決できないとどうなる？

オーバーローン状態では、不足分に自己資金ができるまで、あるいは低利の融資を受けられるまでは売却を思いとどまる方が良いでしょう。しかし、自己資金も低利の融資もできず、住宅ローンを払い続けられないとなると、ローン保証会社が銀行ローンを肩代わりして支払います。

しかし、今度はローン保証会社に返済していかなければならなくなります。当然、この返済もできないので最終的には立ちのきを迫られて、マンションは競売にかけられます。

競売にかけられてそれで終わりなら、まだ良いですが、競売で得られる資金は通常の売却金額よりはるかに安い金額です。そのため、多少返済額は減りますが、残ったローン残高に対して競売後も相変わらず返済していかねばなりません。

また、無理をして高利の融資を受けても返済は長くは続かず、さらに悲惨な状態になる可能性が高くなるので避けなければなりません。