「一般・専任・専属専任」媒介のメリット・デメリット

不動産業者との契約の種類の「一般・専任・専属専任」媒介には、それぞれに一長一短があります。それぞれのメリット・デメリットと、売主にとって最も有利な契約の流れを紹介します。

一般媒介専任媒介専属専任媒介
複数の業者との重複契約不可不可
買主と直接売買不可
媒介業務の報告義務なしあり(2週間1回以上)あり(1週間1回以上)
レインズ登録義務なし(登録しても可)あり(7日以内)あり(5日以内)

一般媒介のメリット

  • 複数の不動産業者に売却を依頼できるので、物件によっては競争意識が働き早い売却が可能。
  • 複数の不動産産業者によって、広告・宣伝が実施され早い売却が可能。
  • 買主を自分で見つけてきた場合、媒介手数料が不要

デメリット

  • 長期間売却ができないと、広告・宣伝の露出が多い分、売れ残りイメージが強くなる。
  • 不動産業者にマンション販売の責任感が弱く営業活動が弱体化する場合がある。

専任媒介のメリット

  • 1社独占販売なので営業努力が大
  • 業務報告を行う必要があり営業努力が期待できる。
  • 「依頼者のために売らねば」という責任感が発生し、営業努力が大きくなる効果ある。

デメリット

  • 1社独占なので不動産業者によっては、営業努力が弱体化するかもしれない。

専属専任媒介のメリット

  • 専任媒介と同じ(専任媒介よりも大きい)

デメリット

  • 専任媒介と同じ(専任媒介よりも大きい)

参考・不動産契約の種類


売主にもっとも有利な契約とは

それぞれに一長一短がありますがレインズの制度がある以上、複数の不動産業者と契約して売却を依頼する「一般媒介」のメリットは薄れてきています。また、他の不動産業者に負けないように売却を競って積極的に営業努力するというメリットはゼロではありませんが、よほど高額なマンションで、しかもすぐに売れるかもしれない人気物件の場合は、そうなる可能性が確かに高いです。

しかし、一般的な中古マンションの場合は供給も多く、販売する物件が少なくて業者が販売する物件に困っているという状況にはないので、このメリットは小さいと考えられます。そのため、売りたい側&売る側が一体になる機会が得られる業務報告のある専任媒介が、もっともマンション売却の契約としては合理的と考えられます。

1つの方法として、最適な不動産業者が絞り切れない場合、最初3社程度と一般媒介契約します。そして、活動状況を確認・比較して最適な1社と改めて専任媒介契約を締結するという方法があります。最適な不動産業者が見つかれば、最初から専任契約をすることがおすすめです。

なお、専任媒介契約で注意が必要なことは、業者がレインズに登録をしない、あるいは登録をしてもすぐに削除する可能性があることです。なぜ、義務付けられているのにこのようなことを行うかというと、買主からも手数料を得ようとするからです。

他の業者が買主を見つけると売主からの手数料しか得られないので、このようなことを行います。これを防ぐには、登録の確認の念を押すこと、およびそれでも登録している確信が得られないときは、売却するマンションの条件に似たマンションを購入希望するようにして、別の業者に該当する物件を探してもらうと良いでしょう。

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