マンション売却までの流れと不動産会社の選び方

調べる女性02

マンションの売却を思い立ったとき、できるだけ事前に準備してから売却するのと、何も考えずに適当に売却するのでは、売却価格、売却できるまでの期間などに大きな差がでます。

資産価値の高いマンションは慎重に準備して後悔のない売却を行うことが重要です。売却の基本的な流れ、不動産販売業者の選び方、そして注意すべき売却のポイントなどについて解説します。

マンション売却の基本的な流れ

マンションの売却の決断から売却合意の契約に至るまでの基本的な流れを説明します。


ステップ1 マンションの売却価格の相場を知ること

売却をしようと決めたら、売却するマンションの価値がどの程度かを売却前に知ることは、物を売買するときの基本事項です。売却後に別の不動産購入などマンションの売却資金を使用する計画がある場合は、その計画にマンションの売却時期が間に合わねばならないため、売りやすい価格を知る必要があるからです。

いくらの価格で売れそうかを調べるには、以下のサイトを使えば無料で調査できます。実際の売買価格は、マンションのグレードや立地条件、その他個別の物件の状況で変わりますが、おおよその相場を知ることができます。

レインズマーケットインフォメーション(全国指定流通機構連絡協議会)
都道府県別に主要都市ごと、および全域の区分で実際に売買された中古マンションの売買価格が分かります。マンション名までは分かりませんが、実際の売買価格、築年度、専有面積、成約時期などがわかります。

東日本地域の取引動向(公益財団法人東日本不動産流通機構)
1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)そして、札幌市・仙台市の中古マンションの実際の売買価格がエリア単位の平均で分かります。

近畿圏の取引動向(公益財団法人近畿圏不動産流通機構)
近畿の2府4県(大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山)の中古マンションの成約件数、実際の売買価格が平均で、駅名別に分かります。また、こちらのページでは、市区単位で中古マンションの築年度別、間取り別などで実際の売買価格が平均でわかります。

中部圏の取引動向(公益財団法人中部圏不動産流通機構)
中部の7県(富山・石川・福井・岐阜・静岡・愛知・三重)の中古マンションの実際の売買価格が平均で県別に地図などから分かります。

西日本地域の取引動向(公益財団法人西日本不動産流通機構)
中国・四国・九州・沖縄エリアの各県の県全体、県庁所在地、政令指定都市で、中古マンションの実際の売買価格が平均で分かります。

その他、不動産販売会社のサイトの物件情報や新聞などの広告、折込の不動産販売チラシで、売りに出されているマンションの販売価格から相場を知ることができます。ただし、この場合は売主の希望価格であって、実際の売買価格ではないことに注意しなければなりません。


ステップ2 販売力がある不動産会社を探す

売却したいマンションを高価に、早く、売却できることが理想ですが、そのためには、不動産会社の役割も大きく影響します。売却したいマンションが立地するエリアに強いか、そのエリアでの取引件数は多いかなどを調べます。

時々、不動産販売会社が「物件を求む」というチラシを新聞折込で配布することがあります。このチラシに該当する物件が、売却したいマンションに該当する場合は、その不動産販売会社には、購入希望客がいることが分かるので、選択する1つの判断に利用できます。

ただ、そのようなケースにはめったに該当しないので、次のステップの査定を依頼するときに、複数社に査定を依頼して、そのなかから、実際に担当者と会話して、販売に熱心な不動産販売会社を選ぶようにします。

ステップ3 物件価格の査定の依頼

売却する住まいの価格を、不動産会社に査定してもらいます。一括で複数社に査定依頼できるサイトを利用するのが便利です。不動産会社の選び方次第で、売却価格に100万円以上の開きが出ることもあります。

査定額が出たときに、その根拠を質問して、説明に具体性があると信用できる可能性が高くなります。根拠をしっかり聞くようにしましょう。その上で、慎重に依頼する不動産販売会社を選びます。

販売会社を選ぶとき以下のケースに当てはまる場合は、選び方のポイントがあります。

・次に買い換えたい不動産が決まっている場合
買い換える不動産を販売している販売会社に、売却を依頼するとマンションが売れない場合、その会社が販売する不動産を購入してもらえないため、一生懸命努力して販売することが期待できます。

また、次の不動産を購入する予定や別の売却資金の使途が決まっていて、変更できない場合、売却できないと困ることになります。最後の手段として、依頼した販売会社が売却したいマンションの買取を行い、その買取価格が高額であるかで決めると最悪のケースを回避できます。

・売却か賃貸かを迷っている場合
売却と賃貸のメリット、デメリットを明確に説明できるかどうか、あるいは賃貸物件の取り扱いが豊富かどうかを確認して決めると、適切で良いアイデアを提供してもらえる可能性があります。

そして、売却を依頼したい不動産販売会社が決まったら、念のため免許の有無と、行政処分歴がないかを確認しておくと安全です。免許の有無は免許番号で、行政処分歴は市区町村役所、あるいはインターネットで調べられます。免許の有無は、国土交通省のページで確認できます。宅地建物取引業者の行政処分歴は、同じく国土交通省のこちらのページで確認できます。

ステップ4 不動産販売会社への仲介の依頼

不動産会社へマンション売却を依頼する場合、媒介契約を締結しなければなりません。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。


①一般媒介契約のメリット
マンション売主は、複数の不動産販売会社と契約し、幅広い窓口で購入希望者を探せること。

デメリット
不動産販売会社が独自で広告を行っても、他の販売会社経由で契約を取られる可能性があるので、販売会社が積極的に広告宣伝をしない可能性があること。および、販売活動報告を依頼者に行う必要がないので、依頼者から見て販売の活動状況がよく見えないこと。および、「不動産指定流通機構」に物件情報の登録義務がないこと。

(注)「不動産指定流通機構」とは、公益法人で不動産販売会社の間で物件情報を交換して、不動産取引を円滑にするために運営されています。

この物件情報が見られるコンピューターシステムは「レインズ」と呼ばれます。会員として登録した不動産販売会社は、物件情報の登録ができ、全国の不動産物件情報の検索が行えます。

②専任媒介契約のメリット
マンションの売主は、1社しか不動産販売会社と契約できないので、不動産販売会社は、積極的に広告を出すなど、販売活動が期待できること。販売活動報告が2週間に1回以上行われ、活動内容が見えること。および、「不動産指定流通機構」に物件情報の登録義務があること。

デメリット
販売窓口が1社に限定され販売窓口が狭くなること。よくない不動産販売会社を選ぶと3カ月間は契約変更ができないこと。


③専属専任媒介契約のメリット
「専任媒介契約」と比較して、販売活動報告が1週間に1回以上と多いこと。および「不動産指定流通機構」に物件情報の登録が早く行われること。それ以外は「専任媒介契約」と同じこと。

デメリット
「専任媒介契約」のデメリットに加えて、自分でマンション購入者を探して契約することができないこと。

どの契約にするべきか?

媒介方式を選ぶのは悩ましいですが、売却するマンションが魅力的であれば、どの媒介方式でも大差ないでしょう。しかし、多くの場合はできるだけ高い価格で販売したいと売主は思うので、不動産販売会社が多少なりとも、営業的に頑張ることが期待できる媒介契約方式の「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を選ぶ方がメリットが高いでしょう。

売れにくいマンション物件でも、窓口が広く持てるからといって「一般媒介契約」をしても、売れにくい物件はいつまでも売れない可能性が高いでしょう。加えて、不動産販売会社が販売努力を積極的に行わないので、価格を思いきって下げない限りいつまでも売れ残る可能性が高くなります。


ステップ5 売却価格を決めて売りに出す

売却希望価格は、自分が希望する売却価格よりも、不動産販売会社の査定した価格に重きを置いた方が、販売がスムーズに進みます。購入希望者にいつまでも売れ残っている物件という印象を持たれてしまうと、他の同等物件よりも、一段と低い魅力にしかないと購入希望者に思われてしまいます。その結果、価格を下げても売れにくくなる可能性が高まります。

ステップ6 購入希望者と交渉、合意すれば契約

購入希望者が現れたら、売却条件を交渉し、合意できれば契約をして売却が確定します。

下へ

info机上査定ができるおすすめ
不動産査定サイト

2019年8月現在でおすすめの不動産査定サイトは「イエウール」です。約60秒の入力時間で、全国1,600社以上の不動産会社から、最大6社の査定額を比較できます。オンライン入力のみでおおよその価格を知ることができる「机上査定」、実際に不動産業者が訪問して査定する「訪問査定」を選択できます。月間利用者1万人以上。もちろん全都道府県対応、無料でご利用できます。

infoイエウールの無料オンライン査定
はこちらから

ページの先頭へ