マンションを「売る」vs「貸す」~どちらが得か?

所有マンションを結婚や転勤、転職のために今のマンションに住めなくなったときの選択肢に売却、売却して不動産の買い替えなどで資金が必要な場合を除くと、もう一つの選択肢に賃貸があります。

最近の低金利、不景気・デフレによる不動産市場の低迷を考えると、マンションを売却して現金を得るよりも、賃貸して不動産収入を得る方が利回りは高く、資金がどうしても必要でないなら売却よりも賃貸が良いのではという考え方する人が多くなっています。

売る?貸す?

確かに、単純に「賃貸入居者が常に存在する」という条件下では、ほとんどの場合、現在の低金利下では、賃貸の方が高い利回りを得られます。

しかし、売却と賃貸には、それぞれメリットとデメリットがあります。利回りだけで結論を出さないで良く検討することが必要です。

マンションを売却すべきか、賃貸にすべきか、そのメリット・デメリットについて解説します。

売却のメリットとデメリット

売却のメリットとデメリットは以下の通りです。

◎メリット

①まとまった確定資金の入手が可能
賃貸では、入居者がいないとき家賃収入が得られないため、確定した収入が計算できません。しかし、売却では確定した資金が得られ、将来デフレになれば早く売却したことが有利になります。また、空室を心配する必要がありません。

②不動産所有の税金や不動産管理費用が不要
賃貸では、リフォーム費用や住宅の維持管理費、固定資産税などの費用が毎年継続して発生します。しかし、売却すればこれらの費用は発生しません。

×デメリット

①インフレ時の対策資産として有効な不動産資産がゼロ
資産がゼロになり、将来インフレが起きると、売却したことによる損失が生じる可能性があります。

②売却に関する諸費用、税金が発生
一時的な費用として売却に関する諸費用と税金が発生します。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸のメリットとデメリットは以下の通りです。

◎メリット

①資産の継続保有
資産を保有したまま収入が得られ、デフレ環境では売却した金額を預金するよりも、高利回りが得られます。また、デフレで不動産価格が下がるより、一般的に賃貸料の方がデフレの影響を受けにくい傾向があり資産の運用としては有利に働きます。

さらに、住宅ローンを完済していれば、マンション資産を担保にして有効な資金活用ができる可能性もあります。

×デメリット

①収入が不安定
常に満室の保証がない、また年数が経過するにつれて賃貸料が低下していきます。

②賃貸のための維持管理料、税金など諸費用の発生
借家人の権利の強化が進み、大家側の費用持ち出しが増加しつつあります。また、リフォーム費用など賃貸収入の数カ月分がゼロになるほどの費用が将来発生し、期待した利回りが得られない可能性があります。

③賃貸人とのトラブルの発生
賃貸料不払いや近隣住民と賃貸人の責任によるトラブルなどで退去を依頼しても、退去しない、あるいは高齢化によって賃貸人が孤独死をするリスクなどのトラブルが発生する可能性があります。


マンション売却か賃貸かの比較・検討には慎重さが必要

マンションを売却するか賃貸にするかは、慎重な検討が必要です。現代のようなデフレ化では、不動産の買い替えなど売却資金の具体的な使い方がないときには、賃貸が相対的に有利に見えます。

しかし、賃貸には収入の保証がないほか「賃貸人とのトラブル」「思いがけないリフォーム費用」などが発生する可能性があるので、デフレ時代の一時的な状況に流れされないで、慎重に検討しなければなりません。

売却か賃貸かは、マンションごとの立地やマンションのあるエリアの賃貸需要など、個別によく検討しないとどちらが有利、不利かは簡単には判断できません。

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