中古マンション売却の諸費用と戻ってくるお金は?

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マンション売却にかかる費用は、売却後にまた不動産を購入する予定があるときや、その他に売却で得た資金を利用する場合は、資金計画に影響するので必須知識です。

また、マンションを売却すると戻ってくる費用がありますが、その中には、申請しないと戻ってこない費用もあるので、知っておかないと損をします。

マンションを売却するときに発生する費用、戻ってくる費用について解説します。

マンション売却で必要な費用

①契約書に貼る印紙代
契約金額によって異なりますが、500万円を超えて1,000万円以下の場合、5,000円。1,000万円を超えて5000万円以下の場合、1万円。5,000万円を超えて1億円以下の場合、3万円の印紙税がかかります(平成27年8月現在)。ただし、平成30年3月31日までの適用ですが、税制の変更で延長、あるいは変更される可能性があります。

②仲介手数料
不動産販売会社に仲介手数料として、売買価格の3%+6万円を上限として支払うための金額が必要です(消費税がこの金額にプラスされます)。なお、この金額は上限なので、交渉次第で値切ることができます。また、最近では無料、または半額を最初から明示している不動産販売会社もあります。

③司法書士への費用
地域、および司法書士によって料金は一律固定ではありません。一般的には、住所変更、抵当権抹消がある場合で5万円ほどかかります。これらがない場合で2〜4万円程度と幅があります。

④譲渡所得税
マンションを売却価額が、購入時の価格から減価償却費を控除した金額よりも、高い場合、その差額に所得税・住民税が課税されます。最近の不動産価格の状況では、一般的には利益は出ないと考えて良いでしょう。また、利益が出ても、居住用のマンションであれば、3,000万円以上の売却利益が出なければ課税されません。

もし、利益が出そうな場合は、税理士など専門家に相談して、可能な限りの節税対策を取るようにした方が良いでしょう。

戻ってくる費用

①各種の精算金
マンション管理費、修繕積立金などの前払い分が、計算されて買主から戻されます。

②固定資産税・都市計画税
市町村によって起算日が異なりますが、前払いしていた金額が起算日を基準にして、計算されて買主から戻されます。

③前払いしていた火災保険料・地震保険料
火災保険料や地震保険料を前払いしていると、解約することで前払い分が計算されて保険会社から返金されます。なお、これらを契約していた場合、解約手続きを行わないと返金されません。

④銀行のローン保証料
マンションをローンで購入してローン残高が残っている場合、一般的に保証料を支払ってローンを契約しているので、ローンを解約することで保証料の前払い分が計算されて銀行から返金されます。

⑤所得税の還付
現在の不動産市況では、マンションを売却することで損失が発生します。この損失は、一定の要件を満たせば、確定申告することで「損益通算」ができます。

「損益通算」とは、他の課税収入があり、その課税収入から損失を控除することで、所得税・住民税の課税額を減らせる手続きのことです。

もし、損失が巨額で課税収入から控除してマイナスが出ると、そのマイナス分は3年間繰越できます。そのため、最大3年間課税額を減らせます。これも、確定申告をしないと自動では戻ってきません。

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