知らないと損する〜マンション売却にかかる税金

マンションを売却するとき、課せられる税金について知識がないと損をすることがあります。税金のウエイトは大きいので、できるだけ節税できる知識が求められます。

税金

「税金が課せられるのか」「税金が課せられるとしても、どれくらいになるか」の知識がないと、マンション売却後の生活設計が破綻する可能性があります。

マンション売却に関連する税金(所得税・住民税)について解説します。

マンションを売却しても非課税になるケース

マンションなど不動産を売却すると必ず収入が発生するので、原則、所得税・住民税が課せられます。しかし、不動産を売却して収入が発生しても非課税になるケースがあります。

①減価償却費用控除後の取得価格よりも安く売却した場合

例えば、取得費用3000万円(購入価格2900万円+購入のための付随費用100万円)の新築マンションを20年後に2000万円で売却した場合で考えてみます。

減価償却費は

購入価格 × 0.022 × 経過年数 = 2900万円 × 0.022×20 = 1276万円

となります。これはマンションが鉄筋コンクリート造の建物になるため、減価償却期間は47年間で行い、その時の年間の償却率が0.022%のためです。これにより…

売却利益は

1500万円 – (3000万円 – 1276万円) = -224万円

でマイナスとなり、税金は課税されません。もし、2000万で売却できていれば、276万円のプラスとなり、税金が課税されることになります。

なお、厳密にはマンション価格の2900万円に含まれる土地価額分は、減価償却対象資産外のためマンション購入価額から控除して減価償却費を計算しなければなりません。また、建物に付随する電気設備・空調設備・給排水設備などは償却年数が47年間ではなく、18年間になるために年間の償却率も異なります。

そのため、厳密な減価償却計算では、建物価額を建物本体価額と付随設備の2つに分けて、それぞれの減価償却費を計算して合計しなければなりません。ここでは、マンションの土地価額と建物設備の金額は無視して話を進めます。その理由は次の項目で説明します。

購入価格に含められる費用

また、購入時に発生する付帯費用(諸費用)のうち購入価格に含められる費用があります。仲介手数料、固定資産税や不動産取得税などの税金、契約書の収入印紙代、ローンを組んでいた場合、建物価額に占めるローン金額のローン利息、保証会社に支払う保証料などがあります。

なお、付帯費用(諸費用)も厳密には、土地と建物に按分して建物分だけを取得費用に含めます。また、同様に売却するときに発生する仲介手数料や印紙代、登記費用なども売却利益から控除できます。

次に説明するケース2を上回るような売却利益が出ると見込まれる時は、売却利益を少なくするために、このような経費をすべて含まえないと損することになります。

②マンション売却による利益が3000万円以内の場合

売却価格から減価償却費を控除した取得費用がプラスになっても、その利益が3000万円以内であれば、3000万円を控除できる特別控除の適用を受けられるので税金がかかりません。ただし、以下の条件を満たす必要があります。なお、金額や条件は税制改正によって変更になる可能性があります。

  • 自分の住居用マンションとして使用し、3年前まで実際に居住していた。
  • 売却した年の前年・前々年に、この特別控除を含む特例の適用を受けていない。
  • 親子間や夫婦間、兄弟姉妹間など親族間での住宅の売買でない。
  • 別荘など一時的な仮住まいのためのマンションではない。

現在は、不動産バブルが起きるような時代でないため、マンション売却で3000万円以上の売却利益がでる可能性は少ないでしょう。そのため、ケース1の場合で、厳密な計算をしてもあまり意味がありません。上記の特別控除が受けられる条件を満たしていれば、簡易計算で行って、利益が3000万円を超える可能性がある場合にのみ、厳密な計算をすると良いでしょう。

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3000万円特別控除以外の特例

マンションで売却では適用されるケースは少ないですが、自己が居住していた不動産の売却に適用される特別控除以外にも、公共事業などのために土地・建物を売却する場合、5,000万円の控除が受けられます。

3000万円の特別控除を受ける場合の注意点

この適用を受けると、マンションを売却して次の不動産を購入する場合、その不動産を住宅ローンを組んで購入する場合、住宅ローン控除が受けられません。住宅ローン控除による金額的なメリットと3000万円特別控除による金額的メリットを比較して、得になる方を選択しないと損になる可能性があります。

3000万円の特別控除を適用しても売却利益が出る場合

3000万円の特別控除を受けても、売却利益が出る場合、売却時点においてマンションの所有期間が、原則5年を超えるか、超えないかで税率が以下の通り約2倍の開きとなります。

  • 所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、売却利益に対する税率は20.315%
     所得税15.315% + 住民税5%
  • 所有期間が5年以下だと短期譲渡所得となり、売却利益に対する税率は39.63%
     所得税30.63% + 住民税9%

このため、4年を経過して売却するなら、1年待つことが得策となる可能性が高くなります。しかし、1年後の売却価格がどうなるかを判断するのが難しく、100%待つのが良いとはいえませんが、十分考慮すべきことです。なお、所有期間は、売却した年の1月1日が5年を超えるか超えないかで判断されます。マンションを購入した日から売却した日までで判断されるわけではないので注意が必要です。

さらに、居住用のマンションで、かつ10年間を超える長期保有をしていると6000万円まで税率が約6%軽減されます。

なお、これらの判断を行うにあたっては、税制改正によって金額・率・適用条件などが変更や新設される可能性があります。詳しくは税理士など専門家に相談することが必要です。

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